بازار بورس و بازار مسکن: نگاهی به سال ۹۷ و پیش‌بینی سال ۹۸

ازار بورس
به گواهی آمار و ارقام، بازار بورس در سال ۱۳۹۷ پر‌تلاطم‌ترین سال خود طی دو دهه اخیر را سپری کرد. شاخص بورس تهران در ماه‌های اولیه سال، با توجه به محدودیت‌ها در بازار ارز و سر‌درگمی سرمایه‌گذاران، روندی آرام داشت و حول‌و‌حوش همان ۹۵۰۰۰ واحد پایان سال ۱۳۹۶ نوسان‌های اندکی داشت.

اما افزایش قیمت دلار و پیش‌بینی سرمایه‌گذاران از سود قابل‌توجه سهام شرکت‌های صادراتی، موجب شد نقدینگی سرگردان به این بازار نیز سرازیر شود و هم‌زمان با اوج قیمت دلار در اوایل مهرماه، شاخص بورس تهران نیز با رشد سرسام آور ۱۰۳ درصدی نسبت به ابتدای سال، به بیش از ۱۹۵۰۰۰ واحد رسید. با فروکش کردن تب دلار در پاییز و هم‌چنین نزدیک شدن به دور دوم تحریم‌ها، شاخص بورس نیز روندی نزولی در پیش گرفت و در نیمه آذر‌ماه، به کمتر از ۱۵۵۰۰۰ واحد رسید و پس از آن نیز، در محدوده ۱۵۵۰۰۰ تا ۱۶۵۰۰۰ در نوسان بود. این روند در زمستان نیز ادامه داشت تا این‌که با افزایش قیمت جهانی کالاهای اساسی و به‌‌ویژه نفت در نیمه دوم اسفند‌ماه، شاخص با جهشی دوباره به بیش از ۱۷۸۰۰۰ واحد در پایان سال ۱۳۹۷ رسید.

تحلیل‌گران بازار سرمایه خروج آمریکا از برجام و بازگشت تحریم‌ها از یک‌سو و سیاست‌های ارزی دولت از تعیین نرخ ۴۲۰۰ تومانی گرفته تا تشکیل بازار ثانویه را از عوامل اصلی تلاطم‌های بازار بورس در سال ۱۳۹۷ می‌دانند. تغییر روش‌های قیمت‌گذاری کالاهای عرضه‌شده در بورس کالا، افت ناگهانی قیمت جهانی نفت و نرخ کالاها و اخبار مربوط به جنگ تجاری در دنیا نیز از دیگر عوامل مهم و موثر در این نوسان‌ها بودند. فراتر از موارد مزبور، نقش اصلی را شاید بتوان به نقدینگی سرگردان آزاد‌شده از سپرده‌های بانکی نسبت که داد که با توجه به انتظارات تورمی رو به افزایش، به دنبال مامنی برای حفظ ارزش بود؛ سیلی که، در کنار تورم در بازارهای کالایی، تلاطم در تمامی بازارهای دارایی از جمله ارز، طلا، سهام و مسکن را در این سال در پی‌ داشت. گزارش‌ها نشان می‌دهد تا نهم مهر‌ماه ۹۷، فقط سهام‌داران حقیقی به‌تنهایی حدود ۵ هزار و ۶۰۰ میلیارد تومان پول به بازار بورس تزریق کردند. هر‌چند در نیمه دوم سال، حدود ۲ هزار میلیارد تومان از این نقدینگی از بازار خارج و موجب افت معاملات و شاخص بورس گردید.

تحلیل‌گران بازار سرمایه بر این باورند که در سال ۱۳۹۸ نیز متغیرهایی مانند نوسان‌های دلار در بازار آزاد، نحوه‎ واکنش حجم عظیم نقدینگی رو به تزاید به انتظارات تورمی، قیمت نفت و کالاهای اساسی در بازار‌های جهانی و در نهایت، اتفاقات سیاسی داخلی و بین‌المللی نقش اصلی را در تعیین وضعیت بازار بورس خواهند داشت. با توجه به پیش‌بینی تشدید رکود اقتصادی داخلی و بین‌المللی، بسیاری از کارشناس‌ها پیش‌بینی می‌کنند نوسان‌های بازار بورس در سال ۹۸ کمتر از سال جاری و بازدهی این بازار بیش از تورم باشد.

بازار مسکن
بعد از چند سال آرام، بازار مسکن در سال ۱۳۹۷ شاهد رشد ۸۰ درصدی قیمت‌ها در تهران و هم‌زمان کاهش ۴۰ درصدی معاملات در مقایسه با سال گذشته بود. متوسط قیمت هر متر مربع واحد مسکونی معامله‌شده در تهران از حدود ۵ میلیون و ۶۰۰ هزار تومان در اسفند ۹۶ به ۱۰ میلیون و ۶۶ هزار تومان در اسفند ۹۷ رسید. تعداد معاملات ماهانه نیز پس از ثبت رکورد بیش از ۱۹۰۰۰ واحد در اردیبهشت ۹۷، به حدود ۹۰۰۰ واحد در بهمن‌ماه این سال تقلیل یافت. در سایر نقاط کشور نیز با جهش کمتر در قیمت و تاخیر بیشتر در بروز رکود در معاملات، روند کمابیش مشابهی در بازار املاک مسکونی قابل مشاهده بود. گزارش فصلی مرکز آمار ایران از وضعیت بازار مسکن کشور نشان می‌دهد پس از رشد ۱۶ درصدی معاملات ملکی در تابستان ۹۷ نسبت به فصل مشابه در سال قبل، حجم خرید‌و‌فروش واحدهای مسکونی در کل کشور در پاییز این سال ۱۱/۳ درصد در مقایسه با مدت مشابه در سال گذشته کاهش پیدا کرد. بر اساس همین گزارش، متوسط قیمت هر متر مربع واحد مسکونی معامله‌شده در سطح کشور در پاییز ۹۷ نیز با جهش حدود ۶۰ درصدی نسبت به فصل مشابه در سال قبل، به ۲ میلیون و ۶۲۳ هزار تومان رسید.

بازار املاک در ایران چرخه‌های رونق‌ و‌ رکود دارد و معمولا بعد از یک دوره چهار یا پنج ساله رکود در معاملات و ثبات یا کاهش قیمت‌ها، طی ۱ تا ۱/۵ سال، بازار شاهد جهش قیمت و افزایش حجم معاملات است. تحلیل‌گران حوزه مسکن با توجه به تغییرات قیمت و حجم معاملات، سال‌ ۱۳۹۶ و نیمه اول ۱۳۹۷ را دوره رونق مسکن تلقی می‌کنند و تحولات نیمه دوم سال ۹۷ در این بازار را نشان‌دهنده ورود آن به دوره پیش‌رکود می‌دانند. دوره‌های رونق مسکن در ایران معمولا با شوک‌های ارزی یا شوک در قیمت نفت همراه است و نقدینگی مازاد سرگردان در اقتصاد ایران، به دلیل بروز شوک‌های سیاسی‌ـ‌اقتصادی، این بازار را نیز مانند سایر بازارهای دارایی تحت تاثیر قرار می‌دهد.

با توجه به چرخه‌های رونق و رکود مسکن در ایران، اکثر کارشناس‌های این حوزه پیش‌بینی می‌کنند در سال ۱۳۹۸، بخش مسکن وارد دوره رکود شود و در نتیجه، در این بازار شاهد کاهش حجم معاملات و توقف افزایش قیمت و رشد قیمت در حد تورم عمومی یا حتی کمتر از آن باشیم. هرچند مواردی مثل نبود پتانسیل بازدهی مطلوب در بازارهای موازی مانند سپرده‌های بانکی و بورس اوراق بهادار، در کنار فضای امنیتی و کنترلی بازار ارز، می‌تواند سرمایه‌های سرگردان را دوباره به سمت مسکن، به‌ویژه بخش مسکن با متراژ و قیمت متوسط و رو به پایین، سوق دهد.

Share