بازار علیه فرودستان؛ تحولات مسکن تهران در بهار ۱۳۹۸

ایران وایر : در بهار ۱۳۹۸ میانگین خرید هر یک خانه مسکونی در تهران یک میلیارد و ۱۵۲ میلیون تومان بوده است. قیمت هر متر زیربنای مسکونی بیش از دو برابر شده و حجم معاملات به نصف بهار پارسال کاهش پیدا کرده است.

دود رکود تورمی مسکن، بیش از همه به چشم چه کسانی فرو می‌رود؟

مرکز آمار ایران روز یکشنبه ۲۸مهر، گزارش تحولات معاملات مسکن در شهر تهران را منتشر کرد؛ گزارشی که نشان از تعمیق رکود تورمی مسکن در بهار ۱۳۹۸ دارد.

تحولات خریدوفروش مسکن؛ بازار خارج از دسترس

بر اساس داده‌های این گزارش قیمت خرید یک مترمربع زیربنای مسکونی در پایتخت، در بهار امسال به نسبت بهار گذشته بیش از دو برابر (۱۰۹.۶ درصد) افزایش یافته است. میزان افزایش قیمت به نسبت متوسط زمستان پارسال هم حدود ۲۳ درصد افزایش یافته است. بااین‌همه حجم معاملات به نسبت بهار پارسال تقریبا نصف شده و تعداد معاملات منفی ۴۵ درصد کاهش یافته است. این گزارش همچنین نشان می‌دهد حجم معاملات به نسبت زمستان هم ۲۳ درصد کم شده و تقریبا یک‌چهارم کاهش یافته است.

متوسط قیمت هر مربع واحد مسکونی ۱۳ میلیون و ۹۲ هزار تومان و متوسط متراژ خانه ۸۸ مترمربع و میانگین عمر بنا ۱۱ سال بوده است. با این حساب می‌توان گفت که میانگین قیمت خرید هر خانه در تهران در بهار امسال حدود یک میلیارد و ۱۵۲ میلیون تومان بوده است.

این در حالی است که میانگین درآمد خانوار شهری در تهران در سال ۱۳۹۷، حدود ۶۴ میلیون تومان در سال بوده است. حتی اگر فرض محال، خیال کنیم این رقم در سال ۱۳۹۸ به ۹۰ میلیون تومان هم برسد و سطح قیمت‌ها تا پایان سال ثابت بماند، طول دوره انتظار برای خرید خانه در تهران حدود ۴۰ سال است. رقمی که حتی در تاریخچه بحرانی مسکن در تهران بی‌سابقه است و نشان‌دهنده فاجعه مسکن در پایتخت ایران است؛ در شرایطی که کسی توانایی خرید مسکن را ندارد، بازار خالی از تقاضای واقعی می‌شود و در بهترین حالت می‌تواند روی حساب دست‌به‌دست شدن و معاوضه خانه، به حیات نباتی ادامه دهد.

این در حالی است که به‌طور سنتی در شرایطی که درآمدهای خارجی کشور کاهش می‌یابد، بازار مسکن، د به‌عنوان یک بازار غیرمبادله‌ای جایگزینی برای پر کردن خلأ ارزی بوده است، اما به نظر می‌رسد در شرایط جدید، درحالی‌که تحریم‌ها، حلقه تجارت خارجی ایران را تنگ و محدود کرده، نمی‌توان امید زیادی به بازار مسکن داشت و امیدوار بود مانند اوایل دهه ۱۳۹۰، صنعت مسکن و ساختمان‌سازی به داد اقتصاد ایران بیاید.

فصل بی‌رونق سرمایه‌گذاران

آمارهای مربوط به خریدوفروش زمین و خانه کلنگی هم رکود سنگین را تایید می‌کند، چنانکه متوسط قیمت‌ها ۲/۷ برابر (۱۷۴درصد) بیشتر و حجم معاملات یک‌چهارم (۲۳ درصد) بهار پارسال است. این در حالی است که برخی تصور می‌کردند با ثبات نسبی بازار ارز و طلا، میزان ورود سرمایه برای ساخت‌وساز افزایش پیدا کند، اما ظاهرا این اتفاق رخ نداده است. میانگین خرید یک مترمربع مسکن یا زمین کلنگی در بهار امسال حدود ۱۷ میلیون تومان بوده و متوسط متراژ خانه‌های کلنگی خریداری‌شده ۲۴۶ متر بوده است. این در حالی است که در سال‌های ۱۳۹۰ و ۱۳۹۱ درزمانی که تحریم‌های اقتصادی صادرات نفت و تجارت خارجی ایران را هدف قرار داده بود، هم‌زمان با افزایش قیمت ملک در تهران، بعضا رشد معاملات خریدوفروش زمین در مقاطعی بیش از ۲۰۰ درصد هم می‌رسید.

مسکن، علیه طبقات متوسط و کم‌درآمد

بااین‌همه دود رکود تورمی بیش از همه به چشم طبقه متوسط و شهروندان کم‌درآمد تهرانی فرود می‌رود؛ کسانی که به دلیل نداشتن خانه از قافله عقب مانده‌اند. نه‌تنها چشم‌اندازی برای خانه‌دار شدن آن‌ها متصور نیست، بلکه افزایش هزینه اجاره خانه آن‌ها را روزبه‌روز به سمت حاشیه شهر هل می‌دهد.

بر اساس گزارش مرکز آمار متوسط مبلغ اجاره ماهانه (به‌علاوه ۳ درصد ودیعه) یک مترمربع زیربنای مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی تهران، ۴۰ هزار و ۲۶۷ تومان بوده است. میانگین مساحت خانه‌های اجاره رفته نیز ۸۰ مترمربع متوسط عمر بنای ۱۴ سال بوده است. متوسط قیمت‌ها به نسبت بهار پارسال ۳۵ درصد رشد داشته و تعداد معاملات حدود ۱۹ درصد کاهش داشته است.

با این حساب متوسط مستاجران تهرانی ناچار شده‌اند زیر بار اجاره خانه‌هایی بروند که اجاره آن‌ها به‌طور متوسط ماهی ۳ میلیون و ۲۲۱ هزار تومان است. یا به عبارتی هزینه رهن آن‌ها ۳۲۱ میلیون تومان بوده است.

مقایسه این قیمت با میانگین درآمد خانوار در تهران نشان‌دهنده اوضاع بسیار دشوار اجاره‌نشین‌ها در تهران است. متوسط درآمد یک خانواده در تهران در سال گذشته ۵ میلیون ۳۳۵ هزار تومان بوده است. اگر فرض کنیم این درآمد ۳۰ درصد هم افزایش پیدا کرده باشد، بازهم میانگین درآمد به ۷ میلیون تومان نمی‌رسد. با این حساب هزینه اجاره خانه در بهترین شرایط نصف درآمد خانوار است که اول هرماه از حساب طبقات متوسط و کم‌درآمد اجاره‌نشین برداشته می‌شود؛ هزینه‌ای که راه‌حل جبران آن کم کردن سایر هزینه، از همه دم‌دستی‌تر هزینه غذا و خوردوخوراک خانواده است.

این وضعیت نشان‌دهنده شرایط بسیار پیچیده اجاره‌نشینی در شرایط کنونی است؛ آن‌هم در شرایطی که هیچ افق و چشم‌انداز روشنی از خانه‌داری، حتی در دوردست‌ها هم پیدا نیست.

Share